廣州擅自轉(zhuǎn)租的合同無效還是可撤銷？
張靜律師解答：擅自轉(zhuǎn)租的合同屬于無效合同。
判z決書節(jié)選：
本院認(rèn)為，關(guān)于爭議焦點一，梁某與楊某簽訂的涉案門面轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”梁某與城某公司在門面租賃合同中約定，梁某未經(jīng)城某公司的書面認(rèn)可或同意，不得擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓、借用門面給他人。本案中，梁某未經(jīng)城某公司同意擅自將涉案門面轉(zhuǎn)租給楊某，屬于無權(quán)處分，且事后城某公司未予追認(rèn)，根據(jù)上述法律規(guī)定，梁某與楊某簽訂的涉案門面轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。因此，法z院認(rèn)定涉案門面轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
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廣州房屋租賃合同無效，能索賠遣散費和設(shè)備損失嗎？
張靜律師解答：一般不支持。如下面這個案件，法z院就認(rèn)為承租z人自己未核實有無房產(chǎn)證，有過錯，則遣散費自己承擔(dān)。另外設(shè)備屬于可移動物品，可再次利用，設(shè)備損失也不支持。
判z決書節(jié)選：
一審法z院認(rèn)為：關(guān)于遣散費6萬元及購買設(shè)施設(shè)備損失279600元,因邱租客對租賃合同的無效自身亦存在過錯,故遣散費應(yīng)由其自行承擔(dān)。因購買的設(shè)施設(shè)備屬于可移動物品,邱租客可搬走再次利用,故邱租客主張楊某賠償該損失于法無據(jù),法z院不予支持。
二審法z院認(rèn)為：關(guān)于遣散費,鑒于邱租客自身存在過錯,且該損失并非必然發(fā)生,而設(shè)備損失費,因設(shè)備屬于可移動物品,邱租客可搬走再次利用,故一審對其不予支持并無不當(dāng),予以維持。
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廣州房屋租賃合同無效后，保證金要返還嗎？
張靜律師解答：要。
判z決書節(jié)選：
《合同法》第五十八條規(guī)定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因《租賃合同》無效,宋房東依照《租賃合同》取得的保證金應(yīng)予返還,張租客主張返還保證金66640元的請求合理合法,法z院予以支持。
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廣州疫情期間一定能要求減免房租嗎？
張靜咨詢：租z人承租房屋用于經(jīng)營，因疫情防控導(dǎo)致沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，承租z人可以要求出租z人減免租金嗎？
律師解答：分情形的。對于用于經(jīng)營的租賃房屋，根據(jù)《z高人民z法z院<關(guān)于依法妥善審理涉疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）>》，分為國有企事業(yè)單位、行政機(jī)關(guān)的房屋和非國有房屋兩種情況。國有企事業(yè)單位、行政機(jī)關(guān)的房屋，國家已經(jīng)出臺政策，可按照國家有關(guān)政策申請減免3個月租金。而非國有房屋，承租z人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民z法z院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同。
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